So bewertet die Bank Ihre Finanzierungsmöglichkeiten.
Nur in den wenigsten Fällen kann eine Immobilie vollständig aus eigenen Mitteln bezahlt werden, in der Regel wird ein Darlehen aufgenommen. Ob und in welcher Höhe eine Bank ein Darlehen vergibt, ist vom Ergebnis der Haushaltsrechnung abhängig.
Wie berechnet die Bank die Haushaltsrechnung für eine Finanzierung?
Bei der Beantragung einer Finanzierung, sei es für den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung, spielt die Haushaltsrechnung eine entscheidende Rolle. Banken verwenden diese Berechnung, um die finanzielle Situation des Kreditnehmers zu bewerten. Damit will die Bank sicherstellen, dass der Kreditnehmer in der Lage ist, die monatlichen Raten zuverlässig zu zahlen. Aber wie genau berechnet die Bank die Haushaltsrechnung? In diesem Blogbeitrag zeigen wir, welche Faktoren eine Rolle spielen und wie die Berechnung durchgeführt wird.
1. Einnahmen erfassen
Der erste Schritt in der Haushaltsrechnung besteht darin, alle Einnahmen des Antragstellers zu erfassen.
Dazu gehören:
Einkommen: Das Nettoeinkommen aus beruflicher Tätigkeit.
Andere Einkünfte: Zusätzliche Einkünfte wie Mieteinnahmen, Kindergeld oder Unterhaltszahlungen etc.
Banken bewerten bestimmte Zulagen beim Einkommen unterschiedlich. Urlaubsgeld, Schichtzulage, Sonderzahlungen werden nicht immer voll berücksichtigt.
2. Ausgaben erfassen
Nach der Erfassung der Einnahmen werden die Ausgaben des Haushalts berechnet. Diese beinhalten:
Lebenshaltungskosten: Durchschnittliche Kosten für Lebensmittel, Kleidung, Bildung und Freizeit. Oft verwenden Banken Pauschalwerte, um diese Kosten abzuschätzen. Da nützt es auch nicht, wenn man belegen kann, dass man selber mit weniger Geld auskommt.
Wohnkosten: Miete oder bereits bestehende Hypothekenzahlungen, Nebenkosten wie Strom, Wasser und Heizung.
Versicherungen: Beiträge für Krankenversicherung, Haftpflichtversicherung, Lebensversicherung und andere.
Schulden: Monatliche Raten für bestehende Kredite, Kreditkarten oder Leasingverträge.
Sonstige Ausgaben: Regelmäßige Ausgaben wie Unterhaltszahlungen, Vereinsbeiträge oder Abonnements.
Bei den Ausgaben gibt es je nach Bank gewisse Richtlinien, in welchem Rahmen sich die Ausgaben bewegen sollen.
3. Berechnung des frei verfügbaren Einkommens
Die Bank zieht nun die gesamten monatlichen Ausgaben von den gesamten monatlichen Einnahmen ab. Das Ergebnis ist das frei verfügbare Einkommen, das zur Tilgung des neuen Kredits zur Verfügung steht.
Frei verfügbares Einkommen = Einnahmen – Ausgaben
4. Kosten der Finanzierung und der Immobilie
Die neue Kreditrate und die Betriebskosten werden berücksichtigt. Dabei werden für die Betriebskosten in der Regel Pauschalen zugrunde gelegt, die sich an verschiedenen Parametern orientieren. Wichtige Parameter sind die Wohnfläche, Dämmwerte, Heizsystem, Gundstücksgröße.
5. Einsatz von Eigenkapital
Die eingesetzte Summe an Eigenkapital entscheidet oft, ob die Finanzierung überhaupt zustande kommt. Eigenkapital bedeutet für die Bank zusätzliche Sicherheit und wird ensprechend stark bewertet. Je mehr Sie einsetzen, je geringer ist das Risiko einer Bank, auf Forderungen sitzen zu bleiben. Daher ist die Höhe des Eigenkapitals für die Umsetzbarkeit der Finanzierung entscheidend. Auch die Höhe des Zinssatzes hängt in hohem Maße von der Höhe des Eigenkapitals ab. Die Kaufnebenkosten von ca. 10% (Grunderwerbssteuer (je nach Bundesland; NRW 6,5% des Kaufpreises), Notar- und Grundbuchkosten ca. 1,5%, Maklercourtage) sollten mindestens als Eigenkapital vorliegen. Um den Zinssatz positiv zu beeinflussen, werden 20%-30% Kapital benötigt.
6. Beurteilung der Kreditwürdigkeit
Mit dem frei verfügbaren Einkommen prüft die Bank, ob der Antragsteller in der Lage ist, die monatlichen Raten des gewünschten Kredits zu zahlen. Dabei berücksichtigt sie folgende Aspekte:
Kredithöhe, Zinssatz, Laufzeit, Tilgung und die monatliche Rate.
Je besser die Kreditwürdigkeit, je mehr Kredit kann aufgenommen werden und je niedriger der angebotene Zinssatz.
Die Kreditwürdigkeit wird geprüft, um sicherzustellen, dass der Antragsteller die Raten problemlos zahlen kann, ohne in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten.
7. Sicherheitspuffer
Die Bank wird auch einen Puffer einplanen, um unvorhergesehene Ausgaben oder Einkommensschwankungen zu berücksichtigen. Ein Teil des frei verfügbaren Einkommens sollte daher ungenutzt bleiben, um eine gewisse finanzielle Sicherheit zu gewährleisten. Die bewertung der Höhe des notwendigen Puffers, ist bei den einzelnen Banken unterschiedlich.
8. Kreditentscheidung
Wenn die Bank der Ansicht ist, dass der Antragsteller die monatlichen Raten tragen kann, genehmigt sie den Kredit. Andernfalls könnte die Bank den Kredit ablehnen oder alternative Konditionen vorschlagen, z.B. eine längere Laufzeit oder einen kleineren Kreditbetrag.
Fazit
Die Haushaltsrechnung ist ein zentrales Instrument für Banken, um die finanzielle Stabilität und Kreditwürdigkeit eines Antragstellers zu beurteilen. Sie hilft sowohl der Bank als auch dem Kreditnehmer, eine fundierte Entscheidung zu treffen und das Risiko einer Überschuldung zu minimieren. Indem man sich im Vorfeld über seine Einnahmen und Ausgaben im Klaren ist und realistisch plant, kann man die Chancen auf eine erfolgreiche Finanzierung erheblich verbessern.
